新泽西律师审核期：会发生什么
律师审核期（Attorney Review）是新泽西每一宗住宅买卖的标准环节。这里讲清楚它怎么运作、律师负责什么、您要准备什么，以及从合同到过户交割的时间线。
律师审核期在新泽西怎么运作
新泽西的标准住宅买卖合同包含律师审核期条款。它让买卖双方都有机会请自己的律师，在合同具有约束力之前审查并修改合同。
签署合同
双方签署合同。审核期通常从完整签署的合同送达时开始计时。您的律师会确认确切的起始日期。
律师审查
双方律师各自审查合同，通常会发出载有拟修改条款的信函。这封“否决函”（disapproval）是标准的第一步，不是拒绝这宗交易。
协商
双方律师来回交换信函并协商，直到就最终条款达成一致。这种来回是正常的，通常需要几轮。
签署补充条款
双方律师就最终修改（即“补充条款”，Rider）达成一致。交易随后进入定金、检查和贷款等节点。
典型时间线
每宗交易都不一样，下面是从签约到过户交割的一般流程，是根据我们的市场经验得出的常见范围，您的交易可能有所不同。
| 节点 | 典型时间 | 由谁负责 |
|---|---|---|
| 律师审核期 | 合同送达后3个工作日 | 双方律师 |
| 律师协商 | 共3-10天 | 双方律师 |
| 支付定金 | 审核期结束后3天内 | 买家 |
| 房屋检查 | 审核期结束后14天内 | 买家 + 检查员 |
| 检查结果协商 | 3-14天 | 双方律师 |
| 贷款承诺书 | 审核期结束后30-45天 | 买家 + 贷款机构 |
| 产权搜索与审查 | 检查之后订购 | 产权公司 + 双方律师 |
| 过户交割（Closing） | 依合同约定 | 各方 |
以上为典型范围。您的律师和经纪人会跟踪您这宗交易的具体截止日期。
合同签署并送达
您的律师收到合同并开始审查，并会确认审核期确切的起止日期。
律师信函往来
双方律师发出各自的拟修改条款。双方信函都到齐后，以及有任何商业决定需要您拿主意时，您的经纪人会通知您。
多轮协商
律师交换反建议。多数交易在1-3轮内解决，您的经纪人会随时告知进展。
签署补充条款，律师审核期结束
双方律师就最终条款达成一致，合同从此具有约束力。定金、检查和贷款等节点开始计时。
完成房屋检查
包括全面房屋检查、氡气、白蚁（WDI），以及视房屋情况而定的其他检查（化粪池、泳池、下水管道探查）。检查结果会交给您的律师。
具备交割条件（Clear to Close）
拿到贷款承诺书，产权已清理，所有条件都已满足，并安排最后的验屋（final walkthrough）。
过户交割日
签署文件、转账、交接钥匙。费用方面请参阅我们的新泽西买房过户费用指南。
给买家：为律师审核期做准备
尽早与律师讨论的问题
以下话题在律师审核期里经常出现。在审核开始前或开始时就与律师谈，可以省时间、避免意外：
- 资金来源：您使用的是配偶或家人的赠与款吗？是否要出售另一处房产来支付这次购房？您的律师应该一开始就了解您的财务情况。
- 贷款细节：如果您的报价包含放弃评估（appraisal waiver）或其他财务条款，请尽早与律师讨论其影响，让他们在审核中处理。
- 检查范围：依合同条款，您可以就哪些类型的检查问题提出要求？您的律师可以说明检查条款在您这宗交易中如何运作。
- 卖家声明：您可以预期卖家就房屋作出（或不作出）哪些陈述？您的律师会代您协商这些。
您需要做的商业决定
备好定金
- 通常在审核期结束后3个工作日内支付
- 资金保持随时可动用、可转账
- 了解确切金额和由谁保管
- 您的律师或产权公司会提供转账指示
及时回复
- 律师联系您时，当天回复
- 审核期拖延会推迟检查期和过户日期
- 律师需要您做决定时，不要拖
- 速度能让交易对各方都顺利推进
给卖家：为律师审核期做准备
买方律师常提的要求
无论买家请哪位律师，通常都会提出下面这些内容的某种版本。您的律师知道如何回应：
标准要求
- 检查权利：一个明确的房屋检查期限
- 卖家声明：“就您所知”对房屋作出的陈述
- 许可文件：房屋任何改建工程的许可副本
保护性条款
- 贷款条件（mortgage contingency）：贷款落空时保护买家
- 意外损失条款（casualty clause）：房屋发生意外时保护买家
- 期限保护：防止权利在无预警下过期
如何准备
要加快交易，您能做的最重要的一件事，是在需要之前就备好文件：
- 整理许可文件。每位买方律师都会要求房屋任何改建工程的许可副本。提前备好，能缩短时间线。
- 了解您房产的记录。我们在挂牌流程中会调取OPRA（公共记录公开法）记录，核对许可、入住许可证（certificate of occupancy）细节，并在买方发现之前标出任何不一致之处。
- 与律师讨论已知的房屋状况。如果有需要处理的房屋状况，您的律师可以建议妥善的处理方式。根据我们的经验，主动披露通常比检查时才被发现，结果更好。
- 了解您的HOA状况（如适用）。账户余额、待缴的特别摊款、任何诉讼、每月管理费。这些都会被问到。
律师审核期之后：房屋检查
双方律师签署补充条款后，买家进入检查阶段。通常会这样进行：
| 检查类型 | 典型时间 | 检查内容 |
|---|---|---|
| 全面房屋检查 | 审核期结束后14天内 | 结构、机械、电气、管道、屋顶、地基 |
| 氡气测试 | 检查期内 | 48小时测试；新泽西中部许多房屋需要做排除处理 |
| 白蚁 / WDI | 检查期内 | 木材蛀虫报告（wood-destroying insect） |
| 化粪池检查 | 如适用 | 抽取并检查；核对是否符合市镇记录 |
| 下水管道探查 | 检查期内 | 用摄像头检查下水管道状况 |
| 地下油罐探测 | 如适用 | 用地质雷达探测地下埋藏的油罐（建议用于1990年以前的房屋） |
如果检查发现问题，买方律师会向卖方律师发出维修要求，然后双方律师协商，通常是抵扣金额（credit）、维修，或两者结合。您的经纪人帮您理解其中的商业影响，您的律师则处理法律部分。
想进一步了解检查员查什么、维修要花多少钱，以及如何评估检查结果，请参阅我们的新泽西验房与房主费用指南（English）。
寻找合适的律师
新泽西多数房产律师对标准住宅交易收取$1,500-$3,000的固定费用，通常涵盖律师审核、合同协商、产权审查和过户交割代理。
汇款诈骗提醒
收到定金或过户款的汇款指示时，汇款之前务必打电话向您的律师或产权公司核实。骗子会冒充房产从业人员发送电邮。绝不要只凭电邮里的指示汇款。更多说明请见我们的过户费用指南。