紐澤西律師審閱期：會發生什麼
律師審閱期（Attorney Review）是紐澤西每一宗住宅買賣的標準環節。這裡講清楚它怎麼運作、律師負責什麼、您要準備什麼，以及從合約到交屋過戶的時間線。
律師審閱期在紐澤西怎麼運作
紐澤西的標準住宅買賣合約包含律師審閱期條款。它讓買賣雙方都有機會請自己的律師，在合約具有約束力之前審查並修改合約。
簽署合約
雙方簽署合約。審閱期通常從完整簽署的合約送達時開始計時。您的律師會確認確切的起始日期。
律師審查
雙方律師各自審查合約，通常會發出載有擬修改條款的信函。這封「否決函」（disapproval）是標準的第一步，不是拒絕這宗交易。
協商
雙方律師來回交換信函並協商，直到就最終條款達成一致。這種來回是正常的，通常需要幾輪。
簽署附加條款
雙方律師就最終修改（即「附加條款」，Rider）達成一致。交易隨後進入訂金、檢查和貸款等節點。
典型時間線
每宗交易都不一樣，下面是從簽約到交屋過戶的一般流程，是根據我們的市場經驗得出的常見範圍，您的交易可能有所不同。
| 節點 | 典型時間 | 由誰負責 |
|---|---|---|
| 律師審閱期 | 合約送達後3個工作日 | 雙方律師 |
| 律師協商 | 共3-10天 | 雙方律師 |
| 支付訂金 | 審閱期結束後3天內 | 買方 |
| 房屋檢查 | 審閱期結束後14天內 | 買方 + 檢查員 |
| 檢查結果協商 | 3-14天 | 雙方律師 |
| 貸款承諾書 | 審閱期結束後30-45天 | 買方 + 貸款機構 |
| 產權搜尋與審查 | 檢查之後訂購 | 產權公司 + 雙方律師 |
| 交屋過戶（Closing） | 依合約約定 | 各方 |
以上為典型範圍。您的律師和仲介會追蹤您這宗交易的具體截止日期。
合約簽署並送達
您的律師收到合約並開始審查，並會確認審閱期確切的起訖日期。
律師信函往來
雙方律師發出各自的擬修改條款。雙方信函都到齊後，以及有任何商業決定需要您拿主意時，您的仲介會通知您。
多輪協商
律師交換反提案。多數交易在1-3輪內解決，您的仲介會隨時告知進展。
簽署附加條款，律師審閱期結束
雙方律師就最終條款達成一致，合約從此具有約束力。訂金、檢查和貸款等節點開始計時。
完成房屋檢查
包括全面房屋檢查、氡氣、白蟻（WDI），以及視房屋情況而定的其他檢查（化糞池、泳池、下水道探查）。檢查結果會交給您的律師。
具備交屋條件（Clear to Close）
拿到貸款承諾書，產權已清理，所有條件都已滿足，並安排最後的驗屋（final walkthrough）。
交屋過戶日
簽署文件、匯款、交接鑰匙。費用方面請參閱我們的紐澤西買房過戶費用指南。
給買方：為律師審閱期做準備
盡早與律師討論的問題
以下話題在律師審閱期裡經常出現。在審閱開始前或開始時就與律師談，可以省時間、避免意外：
- 資金來源：您使用的是配偶或家人的贈與款嗎？是否要出售另一處房產來支付這次購屋？您的律師應該一開始就了解您的財務情況。
- 貸款細節：如果您的報價包含放棄鑑價（appraisal waiver）或其他財務條款，請盡早與律師討論其影響，讓他們在審閱中處理。
- 檢查範圍：依合約條款，您可以就哪些類型的檢查問題提出要求？您的律師可以說明檢查條款在您這宗交易中如何運作。
- 賣方聲明：您可以預期賣方就房屋作出（或不作出）哪些陳述？您的律師會代您協商這些。
您需要做的商業決定
備好訂金
- 通常在審閱期結束後3個工作日內支付
- 資金保持隨時可動用、可匯款
- 了解確切金額和由誰保管
- 您的律師或產權公司會提供匯款指示
及時回覆
- 律師聯絡您時，當天回覆
- 審閱期拖延會推遲檢查期和過戶日期
- 律師需要您做決定時，不要拖
- 速度能讓交易對各方都順利推進
給賣方：為律師審閱期做準備
買方律師常提的要求
無論買方請哪位律師，通常都會提出下面這些內容的某種版本。您的律師知道如何回應：
標準要求
- 檢查權利：一個明確的房屋檢查期限
- 賣方聲明：「就您所知」對房屋作出的陳述
- 許可文件：房屋任何改建工程的許可副本
保護性條款
- 貸款條件（mortgage contingency）：貸款落空時保護買方
- 意外損失條款（casualty clause）：房屋發生意外時保護買方
- 期限保護：防止權利在無預警下過期
如何準備
要加快交易，您能做的最重要的一件事，是在需要之前就備好文件：
- 整理許可文件。每位買方律師都會要求房屋任何改建工程的許可副本。提前備好，能縮短時間線。
- 了解您房產的記錄。我們在刊登流程中會調閱OPRA（公共記錄公開法）紀錄，核對許可、使用許可證（certificate of occupancy）細節，並在買方發現之前標出任何不一致之處。
- 與律師討論已知的房屋狀況。如果有需要處理的房屋狀況，您的律師可以建議妥善的處理方式。根據我們的經驗，主動揭露通常比檢查時才被發現，結果更好。
- 了解您的HOA狀況（如適用）。帳戶餘額、待繳的特別攤款、任何訴訟、每月管理費。這些都會被問到。
律師審閱期之後：房屋檢查
雙方律師簽署附加條款後，買方進入檢查階段。通常會這樣進行：
| 檢查類型 | 典型時間 | 檢查內容 |
|---|---|---|
| 全面房屋檢查 | 審閱期結束後14天內 | 結構、機械、電氣、管線、屋頂、地基 |
| 氡氣測試 | 檢查期內 | 48小時測試；紐澤西中部許多房屋需要做排除處理 |
| 白蟻 / WDI | 檢查期內 | 木材蛀蟲報告（wood-destroying insect） |
| 化糞池檢查 | 如適用 | 抽取並檢查；核對是否符合市鎮紀錄 |
| 下水道探查 | 檢查期內 | 用攝影鏡頭檢查下水道狀況 |
| 地下油槽探測 | 如適用 | 用透地雷達探測地下埋藏的油槽（建議用於1990年以前的房屋） |
如果檢查發現問題，買方律師會向賣方律師發出維修要求，然後雙方律師協商，通常是抵扣金額（credit）、維修，或兩者結合。您的仲介幫您理解其中的商業影響，您的律師則處理法律部分。
想進一步了解檢查員查什麼、維修要花多少錢，以及如何評估檢查結果，請參閱我們的紐澤西驗屋與屋主費用指南（English）。
尋找合適的律師
紐澤西多數不動產律師對標準住宅交易收取$1,500-$3,000的固定費用，通常涵蓋律師審閱、合約協商、產權審查和交屋過戶代理。
匯款詐騙提醒
收到訂金或過戶款的匯款指示時，匯款之前務必打電話向您的律師或產權公司確認。詐騙者會冒充不動產從業人員發送電子郵件。絕不要只憑電郵裡的指示匯款。更多說明請見我們的過戶費用指南。