海外買家在紐澤西、紐約買房指南

外國人可以在紐澤西或紐約買房嗎？

可以。美國法律一般不要求購屋者具有公民或居民身分，每年都有數萬名海外買家在美國買房：美國不動產經紀人協會（NAR）統計，2025年4月至2026年3月，外國買家共購買了67,100戶住宅。

有兩點要留意。買房本身並不能讓您取得簽證或在美國居住的權利，身分問題請諮詢移民律師。另外，少數州對外國人購買某些土地有限制，請讓您的不動產律師確認該物件沒有此類限制。

外籍人士房貸（Foreign National Loan）

不少海外買家選擇全額現金購屋（NAR報告同期有48%的外國買家付現）。若需要貸款，部分貸款機構提供外籍人士房貸，也有機構為投資用房提供DSCR貸款。DSCR貸款主要看房子的租金能否支應貸款還款，而不是主要看您個人的收入。

• 頭期款通常比一般美國房貸更高。
• 需要準備更多文件：護照、資金證明、銀行對帳單；投資用房貸款還可能需要租約或租金評估。
• 各貸款機構條件差異很大，建議多家比較。我們不報利率，但會為您介紹有外籍買家經驗的貸款機構。

外國人不動產預扣稅（FIRPTA）：日後賣房會怎樣

外國人出售美國不動產時，買方一般須扣留成交總額（Amount Realized，通常是售價，而不是獲利）的15%並繳交給美國國稅局（IRS），這就是FIRPTA預扣。它相當於預繳您的美國稅款，報稅後可能退還一部分。

也有例外。若買方是個人且將該房作為自住，價格在$300,000以上至$1,000,000之間時預扣一般為10%，價格在$300,000以下（含）則無需預扣。您也可以向IRS申請預扣證明（Withholding Certificate）以降低預扣金額。建議賣房前先請美國會計師（CPA）規劃。

人在海外如何買房與交屋過戶

很多客戶不必飛到美國就能買房。遠距購屋大致這樣進行：

• 透過Zoom、微信視訊看屋，我們會附上物件資料和每間房的看屋筆記。
• 出價與合約以電子方式簽署。在紐澤西，合約簽署後您的律師會在3個工作日的律師審閱期（Attorney Review）內審閱合約。
• 交屋文件：您的律師和產權公司會告知，您可以在居住地的公證人面前簽名、透過線上公證，或由您授權他人憑授權委託書（Power of Attorney）代簽。委託書或遠距公證能否被接受，取決於文件類型、貸款機構和產權公司，請先確認再依賴這種方式。
• 在海外公證的文件可能需要辦理海牙認證（Apostille）。中國加入《海牙認證公約》的相關安排已於2023年11月7日對美國生效。美國駐外使領館的公證服務僅限本人到場預約辦理。
• 匯款安全：詐騙者會假冒您的律師或產權公司寄出虛假匯款指示。匯款前，請撥打您已有的電話號碼（不要用郵件裡的號碼）與辦公室確認帳戶資訊。遭遇詐騙可向美國聯邦調查局（FBI）ic3.gov通報。

以公司（LLC）或信託持有，以及稅務與遺產問題

有些買家會用LLC（有限責任公司）或信託持有房產。選擇哪種方式，取決於您所在國家的情況、稅務狀況、貸款機構和資產規劃，而且交屋後很難更改。此外，非美國人擁有美國不動產，可能涉及美國遺產稅。

我們是不動產經紀人，不是稅務或法律顧問。購屋前請諮詢美國會計師（CPA）以及不動產或遺產規劃律師；我們很樂意為您介紹服務海外屋主的專業人士。

資金匯入美國

銀行和產權公司可能會詢問資金來源。請保存近期銀行對帳單、出售房產或事業的紀錄、收入證明；若有家人贈與，還需要簽署贈與函（Gift Letter）。

• 國際匯款可能需要數天，請及早開始，並依律師提供的時程匯出訂金和過戶資金。
• 您所在的國家或地區可能對每年可匯出的金額有限制。規劃購屋前，請向您的銀行或當地主管機關確認規定。
• 請向銀行詢問匯款手續費和匯率。

紐澤西與紐約：房屋稅與過戶相關稅費概覽

以下為一般性說明，不是報價。實際金額由您的律師依實際交易計算。

• 紐澤西房屋稅：稅單由所在鎮、郡和學區共同決定，所以同樣的房價在不同的鎮，稅額可能差很多。詳見我們的紐澤西房屋稅率頁面。
• 紐約市房屋稅：由紐約市財政局（Department of Finance）依房產類別核定，所以一到三戶住宅與合作公寓（Co-op）／共管公寓（Condo）適用不同規則。
• 紐澤西過戶稅費：不動產移轉費（Realty Transfer Fee）由賣方支付。成交價超過$1,000,000時，賣方還需支付依價格級距計算的累進百分比費（Graduated Percent Fee），為成交價的1%至3.5%（2025年7月10日起）。
• 紐約過戶稅費：賣方支付州轉讓稅（每$500課徵$2），在紐約市還要支付市轉讓稅（$500,000以下為1%，超過$500,000為1.425%）。成交價$1,000,000以上（含）的住宅，買方還需額外支付1%的「豪宅稅」（Mansion Tax）；紐約市較高價位的交易另有額外的州稅。

把房子出租

若您不自己居住，我們在紐澤西提供代管服務：找租客、簽租約、收租和維修，並透過微信向您回報。詳見物業管理與投資頁面。

美國不動產的租金收入須在美國納稅，非居民屋主適用的規則與居民不同，請諮詢您的會計師。若您持有美國簽證，親自管理出租房之前請先諮詢移民律師。

孩子的學校

紐澤西的公立學校由地方學區（School District）管理，學區通常依鎮劃分，所以孩子就讀的學校取決於您購買的房屋地址。我們會從課程、通勤、稅負和房價等面向為您比較學區，不會依居民組成來推薦城鎮。