海外买家在新泽西、纽约买房指南

外国人可以在新泽西或纽约买房吗？

可以。美国法律一般不要求购房者具有公民身份或居民身份，每年都有数万名海外买家在美国买房：美国房地产经纪人协会（NAR）统计，2025年4月至2026年3月，外国买家共购买了67,100套住宅。

有两点需要注意。买房本身并不能让您获得签证或在美国居住的权利，身份问题请咨询移民律师。另外，少数州对外国人购买某些土地有限制，请让您的房产律师确认具体房产没有此类限制。

外籍人士房贷（Foreign National Loan）

不少海外买家选择全款购买（NAR报告同期有48%的外国买家付全款）。如果需要贷款，部分贷款机构提供外籍人士房贷，也有机构为投资房提供DSCR贷款。DSCR贷款主要看房子的租金能否覆盖贷款还款，而不是主要看您个人的收入。

• 首付通常比普通美国房贷更高。
• 需要准备更多材料：护照、资金证明、银行流水；投资房贷款还可能需要租约或租金评估。
• 各贷款机构条件差别很大，建议多家比较。我们不报利率，但会为您介绍有外籍买家经验的贷款机构。

外国人房产税预扣（FIRPTA）：以后卖房时会怎样

外国人出售美国房产时，买方一般须扣留成交总额（Amount Realized，通常是售价，而不是利润）的15%并交给美国国税局（IRS），这就是FIRPTA预扣。它相当于预缴您的美国税款，报税后可能退还一部分。

也有例外。如果买方是个人且将该房作为自住房，价格在$300,000以上至$1,000,000之间时预扣一般为10%，价格在$300,000及以下则无需预扣。您也可以向IRS申请预扣证明（Withholding Certificate）以降低预扣金额。建议卖房前先请美国注册会计师（CPA）做好规划。

人在海外如何买房和过户交割

很多客户不需要飞到美国就能买房。远程购房一般这样进行：

• 通过Zoom、微信视频看房，我们会附上房源资料和每套房的看房笔记。
• 报价和合同以电子方式签署。在新泽西，合同签署后您的律师会在3个工作日的律师审核期（Attorney Review）内审查合同。
• 交割文件：您的律师和产权公司会告知您，是可以在居住地公证人面前签字、通过线上公证，还是由您授权他人凭授权委托书（Power of Attorney）代签。授权委托书或远程公证能否被接受，取决于文件类型、贷款机构和产权公司，请在依赖这种方式前先确认。
• 在海外公证的文件可能需要办理海牙认证（Apostille）。中国加入《海牙认证公约》的相关安排于2023年11月7日对美国生效。美国驻外使领馆的公证服务仅限本人到场预约办理。
• 电汇安全：骗子会冒充您的律师或产权公司发送虚假汇款指示。汇款前，请拨打您已有的电话号码（不要用邮件里的号码）与办公室核实账户信息。遭遇诈骗可向美国联邦调查局（FBI）ic3.gov举报。

以公司（LLC）或信托持有，以及税务和遗产问题

有些买家会用LLC（有限责任公司）或信托持有房产。选择哪种方式，取决于您所在国家的情况、税务状况、贷款机构和资产规划，而且交割后很难更改。另外，非美国人拥有美国房产，可能涉及美国遗产税。

我们是房地产经纪人，不是税务或法律顾问。购房前请咨询美国注册会计师（CPA）以及房产或遗产规划律师；我们很乐意为您介绍服务海外业主的专业人士。

资金汇入美国

银行和产权公司可能会询问资金来源。请保存近期银行流水、出售房产或生意的记录、收入证明；如果有家人赠与，还需要签署赠与函（Gift Letter）。

• 国际电汇可能需要数天，请尽早开始，并按律师给出的时间表汇出定金和过户资金。
• 您所在的国家或地区可能对每年可汇出的金额有限制。规划购房前，请向您的银行或当地监管部门确认规定。
• 请向银行询问电汇手续费和汇率。

新泽西与纽约：房产税和过户相关税费概览

以下为一般性说明，不是报价。具体金额由您的律师按实际交易计算。

• 新泽西房产税：税单由所在镇、县和学区共同决定，所以同样的房价在不同的镇，税额可能相差很大。详见我们的新泽西房产税率页面。
• 纽约市房产税：由纽约市财政局（Department of Finance）按房产类别核定，所以一到三户住宅与合作公寓（Co-op）/共管公寓（Condo）适用不同规则。
• 新泽西过户税费：房产过户费（Realty Transfer Fee）由卖家支付。成交价超过$1,000,000时，卖家还需支付按价格区间计算的累进百分比费（Graduated Percent Fee），为成交价的1%至3.5%（2025年7月10日起）。
• 纽约过户税费：卖家支付州转让税（每$500征$2），在纽约市还要支付市转让税（$500,000及以下为1%，超过$500,000为1.425%）。成交价$1,000,000及以上的住宅，买家还需额外支付1%的“豪宅税”（Mansion Tax）；纽约市较高价位的交易还有额外的州税。

把房子出租

如果您不自己居住，我们在新泽西提供物业管理：找租客、签租约、收租和维修，并通过微信向您汇报。详见物业管理和投资页面。

美国房产的租金收入需在美国纳税，非居民业主适用的规则与居民不同，请咨询您的会计师。如果您持有美国签证，亲自管理出租房之前请先咨询移民律师。

孩子的学校

新泽西的公立学校由地方学区（School District）管理，学区通常按镇划分，所以孩子就读的学校取决于您购买的房屋地址。我们会从课程项目、通勤、税负和房价等方面为您比较学区，不会根据居民构成来推荐城镇。